Estadounidenses en el exterior

Vender una vivienda fuera de Estados Unidos: cómo tributa la ganancia en EE. UU.

Ciudadanos y residentes estadounidenses pueden usar la exclusión por venta de vivienda en una residencia extranjera, pero la ganancia se mide en dólares, una hipoteca en moneda extranjera puede crear una ganancia cambiaria aparte y el crédito por impuestos extranjeros funciona distinto de lo que se espera.

Última revisión: 2026-09-29

Los estadounidenses que viven en el exterior, y los extranjeros que se volvieron residentes en EE. UU. siendo dueños de una vivienda en su país, terminan vendiéndola. El resultado fiscal estadounidense suele diferir mucho del local. Una venta exenta en el país de origen puede tributar en EE. UU., y una venta sin ganancia en moneda local puede producir una ganancia estadounidense por el tipo de cambio.

La exclusión de residencia principal aplica en el exterior

La sección 121 permite excluir hasta $250,000 de ganancia —$500,000 para matrimonios que declaran en conjunto y cumplen los requisitos— en la venta de la residencia principal. La regla no se limita a inmuebles estadounidenses. En general, el vendedor debe haber sido dueño y haber usado la vivienda como residencia principal al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, y no haber usado la exclusión en otra venta en los dos años previos. Puede haber exclusiones parciales si la venta se debe a un cambio de empleo, salud o ciertas circunstancias imprevistas.

La ganancia se mide en dólares

Para EE. UU., el precio de compra se convierte a dólares al tipo de cambio de la fecha de compra, las mejoras al de su fecha y el precio de venta al de la fecha de venta. La ganancia en dólares puede ser mayor o menor que la local. Una casa comprada por 5 millones de pesos y vendida por 5 millones no muestra ganancia local, pero si el peso se apreció frente al dólar, el cálculo estadounidense muestra una ganancia.

El problema de la hipoteca extranjera

Una hipoteca en moneda extranjera se trata como una operación separada para EE. UU. Si la moneda se deprecia entre la obtención y el pago del préstamo, el contribuyente devuelve menos dólares de los que recibió, lo que produce una ganancia cambiaria gravable bajo la sección 988. Si la moneda se aprecia, la pérdida en una hipoteca de residencia personal generalmente no es deducible. Esa ganancia es independiente de la venta y no está cubierta por la exclusión de la sección 121.

Crédito por impuestos extranjeros

El impuesto extranjero pagado en la venta generalmente puede acreditarse contra el impuesto estadounidense sobre el mismo ingreso, sujeto a los límites. Si el país de origen exime la venta, no hay crédito y la ganancia que supera la exclusión tributa a tasas estadounidenses. Si el país la grava a una tasa mayor, el exceso de crédito puede aplicarse al año anterior o a los diez siguientes en la misma categoría.

Cuando parte del tiempo estuvo alquilada

Si la vivienda se alquiló durante parte del período, la depreciación permitida o permisible después del 6 de mayo de 1997 no puede excluirse y generalmente tributa hasta un 25 %. Los períodos de uso no calificado posteriores a 2008 también pueden reducir la exclusión. Muchos estadounidenses que alquilan su antigua vivienda tras mudarse deben verificar si al vender aún cumplen la prueba de dos de cinco años.

Cómo se declara la venta

Formulario 8949 y Anexo D por la venta, incluso si toda la ganancia se excluye cuando hay un Formulario 1099-S o equivalente o alguna parte es gravable
Formulario 1116 para el crédito por impuestos extranjeros
La ganancia cambiaria de la hipoteca como ingreso ordinario cuando corresponda
FBAR y Formulario 8938 para las cuentas extranjeras donde queden los fondos

Aspectos de planificación

Conservar registros del precio de compra, mejoras y fechas en la moneda original
Evaluar el momento de la venta frente a la prueba de dos de cinco años después de mudarse
Considerar la moneda de cualquier refinanciamiento y el efecto de su pago
Coordinar con el resultado local, especialmente si el país de origen tiene su propia exención

Puntos clave

La exclusión de $250,000 / $500,000 por venta de vivienda puede aplicar a una residencia extranjera que califique.
La ganancia se calcula en dólares, con los tipos de cambio de la compra y de la venta.
Las variaciones cambiarias pueden crear una ganancia gravable en EE. UU. aunque no la haya en moneda local.
Pagar una hipoteca en moneda extranjera puede generar una ganancia cambiaria gravable, mientras que una pérdida en una hipoteca personal no es deducible.
El impuesto extranjero pagado en la venta puede acreditarse, pero solo contra el impuesto estadounidense sobre ingreso de fuente extranjera.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar la exclusión de $250,000 en una casa en otro país?

Sí, si cumple las pruebas de propiedad y uso. La ubicación de la vivienda no importa.

¿Por qué tengo ganancia en EE. UU. si vendí al mismo precio que compré?

Porque la ganancia se mide en dólares. Si la moneda local se apreció frente al dólar mientras fue dueño, el valor en dólares de la venta superará el costo en dólares.

Mi hipoteca extranjera se canceló con la venta. ¿Eso tributa?

Puede tributar. Si la moneda se depreció frente al dólar mientras el préstamo estuvo vigente, pagarlo puede generar una ganancia cambiaria gravable independiente de la venta.

Fuentes y referencias oficiales

Información únicamente educativa

Este artículo es general y educativo, y no constituye asesoría fiscal, contable ni legal personalizada. La ley tributaria cambia con frecuencia y el resultado de cada situación depende de sus hechos particulares. Consulte a nuestra firma o a otro profesional calificado antes de actuar.

Escrito por Roger I. Chirino

Profesionales tributarios de Chirino USA

Nuestros recursos educativos cuentan con el respaldo de profesionales tributarios y contables de EE. UU. con experiencia.