Inversionistas extranjeros que compran bienes raíces en EE. UU.: impuestos, FIRPTA y estructuración con LLC

Cómo se grava la renta por defecto

Sin una elección, la renta de fuente estadounidense pagada a un no residente está sujeta en general a una retención fija del 30% sobre el alquiler bruto, sin deducir intereses hipotecarios, impuesto predial, seguros, administración, reparaciones ni depreciación. En un alquiler apalancado típico, gravar el bruto puede superar el rendimiento económico real del inmueble.

La elección de la Sección 871(d)

Un no residente dueño de inmuebles en EE. UU. puede generalmente elegir tratar la renta como efectivamente conectada con un negocio estadounidense. Entonces se grava sobre base neta a tasas graduadas y los gastos ordinarios y la depreciación se vuelven deducibles. La elección se hace con una declaración y, una vez vigente, continúa hasta revocarse con consentimiento. Suele dar un resultado mucho mejor para un alquiler con gastos reales, pero exige declarar.

Sí, hay que presentar declaración

Un no residente con renta efectivamente conectada presenta el Formulario 1040-NR. Una corporación extranjera dueña de inmuebles presenta el 1120-F. Declarar es lo que preserva el derecho a deducir: a quien nunca declara se le puede determinar impuesto sobre el ingreso bruto sin deducciones. Los agentes de retención y los administradores de propiedades tienen sus propias obligaciones, y el Formulario W-8 entregado al inicio define cómo retiene el administrador.

FIRPTA: la venta es donde se retiene el efectivo

Bajo FIRPTA, el comprador de un inmueble estadounidense a una persona extranjera generalmente debe retener un porcentaje del precio bruto de venta —comúnmente 15%, con tasas reducidas en ciertos casos de residencia y precio— y enviarlo al IRS. La retención es sobre el precio, no sobre la ganancia, de modo que una venta con pérdida o con una hipoteca grande por pagar puede igualmente ver retenido un monto significativo al cierre.

El impuesto real se calcula sobre la ganancia al presentar la declaración, y el exceso retenido se devuelve. Una solicitud de certificado de retención puede reducir lo retenido cuando el impuesto esperado es menor, pero debe presentarse a tiempo respecto de la fecha de cierre. La depreciación tomada durante los años de alquiler generalmente reduce la base y aumenta la ganancia, incluida la depreciación permitida que nunca se reclamó.

Individuo, LLC o corporación

No existe una estructura correcta para todo comprador extranjero. Las ventajas y desventajas cruzan tasas de impuesto, complejidad, responsabilidad, privacidad, tratamiento en el país de origen y —lo más determinante— el impuesto sucesorio estadounidense.

• Propiedad individual directa: la más simple y con frecuencia la tasa más baja sobre la ganancia, pero el inmueble es un activo situado en EE. UU. para el impuesto sucesorio y no ofrece protección de responsabilidad.
• LLC estadounidense de un solo miembro del individuo: generalmente ignorada para impuesto sobre la renta, con un resultado similar a la propiedad directa, más las obligaciones del Formulario 5472 y del 1120 pro forma. Una LLC ignorada generalmente no resuelve el impuesto sucesorio.
• Corporación estadounidense: impuesto a nivel corporativo sobre renta y ganancia, con posibles retenciones en las distribuciones al accionista extranjero; las acciones son bienes situados en EE. UU. para el impuesto sucesorio.
• Corporación extranjera, a veces sobre una entidad estadounidense: se usa con frecuencia justamente para atender la exposición sucesoria, a costa de tasas efectivas más altas en la venta, consideraciones de branch profits tax y más cumplimiento.

Constituir una LLC no elimina por sí solo la tributación estadounidense. Es una decisión de responsabilidad y administración; el resultado fiscal depende de cómo se clasifique la entidad y de quién la posea. Una LLC de un solo miembro con dueño extranjero, en particular, tiene su propia declaración informativa anual, con multas relevantes si se omite.

Impuesto sucesorio y sobre donaciones: lo último que escuchan los compradores

Un no residente no domiciliado en Estados Unidos está sujeto en general al impuesto sucesorio sobre bienes situados en EE. UU. —incluidos los inmuebles poseídos directamente— con un crédito unificado que protege un monto muy pequeño, muy por debajo de la exención de las personas estadounidenses. Un tratado puede modificarlo según el país del inversionista. Las reglas de donaciones también difieren: donar un inmueble estadounidense siendo no residente suele estar sujeto a impuesto sobre donaciones, mientras que donar bienes intangibles con frecuencia no lo está, y esa es una razón por la que la forma de propiedad importa para la sucesión.

Por qué definir la estructura antes del cierre

Transferir el inmueble a una entidad después de comprarlo puede activar impuestos de transferencia, timbres documentales, consideraciones de FIRPTA, consentimiento del prestamista, costos de título y, en algunos casos, un evento gravable. Decidir la forma de propiedad mientras se negocia la compra cuesta relativamente poco; deshacerla después rara vez.

Una secuencia práctica para el comprador extranjero

• Identificar residencia, domicilio, situación familiar y tratado aplicable antes de elegir estructura.
• Definir si la inversión es alquiler de largo plazo, desarrollo o reventa rápida, porque cambia el análisis.
• Obtener números de identificación fiscal estadounidenses temprano: se necesitan para declaraciones, elecciones y certificados de retención.
• Hacer la elección de la Sección 871(d) cuando mejore el resultado y presentar las declaraciones anuales que preservan las deducciones.
• Planificar la salida y las consecuencias sucesorias al mismo tiempo que la compra.

Fuentes y referencias oficiales

• IRS — Retención bajo FIRPTA
• IRS — Impuesto sucesorio para no residentes no ciudadanos