Reporte de activos del exterior

Propiedad de alquiler en el exterior: impuesto de EE. UU., FBAR y reportes

Un apartamento en Bogotá, un piso en Madrid, una casa que quedó tras la mudanza: los ciudadanos y residentes estadounidenses reportan la renta extranjera en su declaración. Cómo funcionan ingresos, gastos, depreciación, moneda, créditos y reportes de cuentas.

Autor: Roger I. Chirino
Publicado: 2026-09-11
Última revisión: 2026-09-11

Los ciudadanos y residentes fiscales de EE. UU. tributan sobre su ingreso mundial, y el alquiler de un inmueble en otro país forma parte de ello. No hace falta visitar la propiedad, el dinero no tiene que llegar a un banco estadounidense y pagar impuesto en el país del inmueble no elimina la obligación de declarar.

Cómo se reporta el alquiler

La actividad de alquiler en el exterior se reporta generalmente en el Anexo E igual que un alquiler estadounidense: rentas brutas y luego los gastos ordinarios y necesarios para producir ese ingreso. Suelen deducirse intereses hipotecarios, impuesto predial extranjero, seguros, honorarios de administración, reparaciones, servicios pagados por el dueño, cuotas de condominio y viajes con propósito de negocio documentado.

El uso personal cambia el panorama. Una vivienda alquilada parte del año y usada personalmente el resto exige prorrateo, y un uso personal alto puede limitar las deducciones al nivel del ingreso por alquiler. Alquilar a un familiar por debajo del mercado plantea el mismo problema.

Depreciación de un inmueble en el exterior

La depreciación no es opcional. La parte edificada —no el terreno— se deprecia en un periodo que, para inmuebles residenciales de alquiler en el exterior puestos en servicio después de 2017, es en general de 30 años, más largo que los 27.5 años de un inmueble residencial estadounidense. La diferencia se pasa por alto constantemente, y corregirla después suele requerir un cambio de método contable, no solo enmendar una declaración.

La depreciación importa dos veces: reduce el ingreso gravable hoy y reduce la base, aumentando la ganancia en la venta futura. La ganancia atribuible a depreciación permitida o permisible generalmente se recaptura al vender, incluidos los años en que nunca se reclamó.

Conversión de moneda

Los ingresos y gastos se reportan en dólares, generalmente al tipo de cambio vigente cuando se recibe o paga cada partida, o a un promedio anual cuando sea apropiado y se aplique con consistencia.
La base del inmueble suele fijarse en dólares al tipo de cambio de la fecha de compra, no al de la venta.
Una hipoteca en moneda extranjera puede tener consecuencias propias al cancelarse o refinanciarse, porque el movimiento cambiario afecta la medición de la deuda en dólares.

La moneda es la razón por la que un inmueble con pérdida en términos locales puede arrojar ganancia en dólares, y viceversa. Conservar los documentos originales de compra y el tipo de cambio usado ahorra muchísimo trabajo años después.

Créditos por impuestos extranjeros

El impuesto sobre la renta pagado al país del inmueble por el alquiler puede reclamarse generalmente como crédito por impuestos extranjeros, sujeto a reglas de limitación y a que el gravamen extranjero sea un impuesto sobre la renta. El impuesto predial extranjero sigue siendo deducible como gasto del alquiler. Tenga presente que el crédito está limitado por el impuesto estadounidense de la categoría correspondiente, así que el exceso se arrastra, no se devuelve.

La exclusión del ingreso del trabajo obtenido en el exterior no aplica al alquiler; aplica al ingreso por servicios. Los estadounidenses en el exterior que usan la exclusión para su salario igualmente manejan el alquiler sobre base neta con créditos. Nuestro artículo que compara la exclusión y el crédito trata esa interacción con más detalle.

Los reportes que acompañan a la declaración

Un alquiler en el exterior rara vez funciona sin una cuenta bancaria local para cobrar rentas, pagar impuestos y cuotas. Las cuentas financieras extranjeras cuyo saldo agregado máximo durante el año supera el umbral del FBAR requieren el Formulario FinCEN 114, presentado por separado. Ciertos activos financieros extranjeros por encima de los umbrales aplicables pueden requerir el Formulario 8938 con la declaración.

El inmueble en sí, poseído directamente, generalmente no es una cuenta de FBAR ni un activo especificado del 8938, pero la cuenta que recibe la renta normalmente sí lo es, y una participación en una entidad extranjera dueña del inmueble puede serlo. Quien posea la propiedad a través de una empresa local, una sociedad civil o una estructura similar debería revisar la clasificación de esa entidad, porque puede activar declaraciones informativas de corporación o sociedad. Nuestra comparación entre FBAR y Formulario 8938 detalla umbrales y diferencias.

Vender el inmueble del exterior

La venta se reporta en la declaración estadounidense. La ganancia se mide en dólares, con base en dólares al momento de la compra más mejoras capitalizadas, menos la depreciación permitida o permisible. Pueden aplicar tasas de ganancia de capital a largo plazo a la porción que no es recaptura, y también puede aplicar el impuesto sobre el ingreso neto de inversión. El impuesto extranjero pagado en la venta puede ser acreditable, pero el desfase es común: el otro país puede gravar la venta en otro año, a otra tasa o sobre otra base, lo que puede dejar créditos sin usar.

La exclusión por venta de vivienda principal no se limita a inmuebles estadounidenses, así que una vivienda en el exterior que cumpla realmente las pruebas de propiedad y uso puede calificar. Es un análisis de hechos que conviene hacer antes de la venta y no después.

Los registros que más dinero ahorran

Contrato de compra, costos de cierre y tipo de cambio de la fecha de adquisición.
Bitácora continua de mejoras capitalizables, separada de las reparaciones, con fechas y montos.
El calendario de depreciación desde el primer año, con la asignación documentada entre terreno y construcción.
Declaraciones locales anuales y comprobantes del impuesto extranjero pagado, para sustentar el crédito.
Saldos de fin de año y datos de cada cuenta extranjera vinculada al inmueble.

Puntos clave

La renta del exterior se reporta en la declaración estadounidense aunque el dinero nunca entre a Estados Unidos.
Un inmueble residencial de alquiler en el exterior puesto en servicio después de 2017 se deprecia en general a 30 años, no a 27.5.
La depreciación no reclamada igual reduce la base en la venta, así que omitirla no evita la recaptura.
La cuenta local que recibe el alquiler es con frecuencia lo que activa el FBAR y posiblemente el Formulario 8938.

Preguntas frecuentes

El alquiler queda en una cuenta del exterior y nunca llega a EE. UU. ¿Igual tributa?

Sí. La tributación sobre ingreso mundial no depende de repatriar el dinero. Además, la cuenta puede generar su propia obligación de reporte.

Ya pago impuesto por esa renta en el otro país. ¿Tributo dos veces?

Normalmente no en su totalidad. El crédito por impuestos extranjeros suele compensar el impuesto estadounidense sobre el mismo ingreso, con limitaciones, aunque diferencias de tasa y de momento pueden dejar un remanente.

Tengo el inmueble hace años y nunca lo reporté. ¿Qué hago?

Las opciones de corrección dependen de cuántos años, de si hay impuesto adeudado y de si además hubo cuentas del exterior sin reportar. Conviene evaluar la posición antes de enmendar.

Fuentes y referencias oficiales

Información únicamente educativa

Este artículo es general y educativo, y no constituye asesoría fiscal, contable ni legal personalizada. La ley tributaria cambia con frecuencia y el resultado de cada situación depende de sus hechos particulares. Consulte a nuestra firma o a otro profesional calificado antes de actuar.

Escrito por Roger I. Chirino