Escenarios fiscales reales de clientes
Un inversionista extranjero tenía propiedades de alquiler en EE. UU. a través de LLC. ¿Qué debía presentar?
Un inversionista extranjero tenía tres condominios en Florida, cada uno en su propia LLC. El administrador retenía el 30% del alquiler bruto y no se había presentado ninguna declaración. Esto era lo que correspondía y lo que recuperamos.
Confidencialidad de los clientes
Estos escenarios se basan en casos que ha atendido nuestra firma. Los nombres, lugares, montos, fechas y otros datos de identificación se cambiaron u omitieron, y algunos hechos pueden combinarse, para proteger la confidencialidad de los clientes. Los resultados dependen de los hechos de cada contribuyente; un resultado anterior no garantiza un desenlace similar.
El administrador de las propiedades del inversionista llevaba tres años reteniendo el 30% de cada pago de alquiler y enviándolo al IRS.
El inversionista nunca había presentado una declaración en EE. UU. Resultó que la mayor parte de esa retención superaba lo que realmente debía.
La situación del cliente
El cliente vive en Sudamérica y es dueño de tres condominios en Florida, cada uno en una LLC de un solo miembro distinta. Un administrador local cobra el alquiler, paga las cuotas de la asociación y las reparaciones, y le envía el neto. Al inicio, el administrador le pidió un Formulario W-8BEN y, como corresponde con ingresos pasivos de alquiler pagados a un extranjero, retuvo el 30% del alquiler bruto.
Qué salió mal
Nadie le había explicado la alternativa. El cliente suponía que con la retención terminaba el asunto, y no se habían presentado declaraciones personales ni de las LLC.
El requisito fiscal o de reporte
Había varias presentaciones distintas:
- Declaración del dueño: el alquiler de propiedades en EE. UU. es ingreso de fuente estadounidense. Un no residente puede elegir tratarlo como ingreso efectivamente vinculado y tributar sobre el neto —después de depreciación, cuotas, reparaciones, intereses y otros gastos— presentando el Formulario 1040-NR. Sin esa elección, el impuesto es el 30% del alquiler bruto.
- Cada LLC: como LLC de un solo miembro con dueño extranjero, cada una debe presentar un 1120 pro forma con el Formulario 5472, reportando aportes (como los fondos de compra) y distribuciones (como el alquiler neto pagado al dueño).
- Identificación: el dueño necesitaba un ITIN para presentar el 1040-NR.
Los plazos también importan: las deducciones de un no residente pueden rechazarse si la declaración se presenta demasiado tarde —por lo general más de 16 meses después del vencimiento—, de modo que el atraso puede hacer perder para siempre el beneficio de la elección de base neta.
La posible exposición ante el IRS
El cliente estaba pagando de más, pero también tenía exposición: tres LLC con tres años de Formularios 5472 omitidos, cada uno con una posible multa de $25,000, y el riesgo de perder deducciones de años anteriores si no se presentaba pronto. Una venta futura también estaría sujeta a la retención de FIRPTA, que es más fácil de manejar con las declaraciones previas en orden.
Cómo analizó Chirino USA la situación
Reconstruimos los ingresos y gastos de cada propiedad y calculamos la depreciación a partir de los registros de compra. Sobre una base neta, las propiedades producían una utilidad gravable modesta, muy inferior a la retención del 30% sobre el bruto. Verificamos qué años seguían dentro del plazo para reclamar deducciones y les dimos prioridad, y mapeamos los aportes y distribuciones de cada LLC para el Formulario 5472.
Cómo abordamos el problema
Preparamos los Formularios 1040-NR del dueño con la elección de base neta y la solicitud de ITIN, reclamando como crédito el impuesto retenido. Presentamos los Formularios 1120 pro forma y 5472 atrasados de las tres LLC con declaraciones de causa razonable. En adelante, el dueño entregó al administrador el Formulario W-8ECI, que por lo general permite pagar el alquiler sin la retención del 30% sobre el bruto, y organizamos pagos estimados del impuesto neto.
El resultado
Las declaraciones generaron reembolsos de la mayor parte de la retención en exceso de los años aún elegibles para deducciones, las tres LLC están al día y el dueño paga ahora impuesto sobre su utilidad real cada año. Cuando venda una propiedad, el historial limpio simplificará el proceso de FIRPTA.
Lo que deben saber otros contribuyentes en situaciones similares
- La retención del 30% sobre el bruto es el punto de partida para dueños extranjeros de alquileres, no la respuesta final.
- La elección de base neta puede reducir mucho el impuesto, pero las declaraciones tardías pueden perder deducciones.
- Cada LLC de un solo miembro con una propiedad tiene su propia obligación del Formulario 5472.
- Una vez hecha la elección, generalmente se usa el W-8ECI, no el W-8BEN.
Cómo puede ayudar Chirino USA
Chirino USA Accountants & Advisors se especializa en asuntos de impuestos internacionales de EE. UU. para personas extranjeras, empresas estadounidenses de dueños extranjeros y estadounidenses dentro y fuera del país. Si su situación se parece a esta, podemos revisar lo que se presentó, identificar cualquier exposición y ayudarle a decidir el siguiente paso adecuado. Puede escribirnos por correo electrónico o por WhatsApp, en español o en inglés.
¿Le preocupa una situación parecida?
Envíenos una breve descripción de su situación por correo o por WhatsApp, en español o en inglés. Le diremos qué necesitamos para revisarla.
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Puntos clave
- Los dueños extranjeros de alquileres en EE. UU. suelen pagar mucho más de lo necesario con la retención del 30% sobre el bruto.
- El 1040-NR con la elección de base neta grava la utilidad del alquiler y no el bruto.
- Cada LLC también debe presentar el Formulario 5472, y presentar a tiempo protege las deducciones.
Preguntas frecuentes
¿Los dueños extranjeros de propiedades de alquiler en EE. UU. deben presentar declaración?
Si quieren tributar sobre el alquiler neto y no sobre el 30% del bruto, por lo general deben presentar el Formulario 1040-NR con la elección de base neta. Muchos lo hacen porque suele reducir el impuesto.
Si mi propiedad de alquiler está en una LLC, ¿la LLC presenta algo?
Una LLC de un solo miembro con dueño extranjero generalmente presenta cada año un 1120 pro forma con el Formulario 5472 para reportar las operaciones con su dueño, como aportes y distribuciones.
Fuentes y referencias oficiales
Información únicamente educativa
Este artículo es general y educativo, y no constituye asesoría fiscal, contable ni legal personalizada. La ley tributaria cambia con frecuencia y el resultado de cada situación depende de sus hechos particulares. Consulte a nuestra firma o a otro profesional calificado antes de actuar.
Escrito por Roger I. Chirino
Equipo de impuestos internacionales de EE. UU.
Respaldado por CPA licenciados, Agentes Inscritos ante el IRS (EA) y profesionales tributarios de EE. UU. con experiencia en cumplimiento y planificación internacional.
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