Un extranjero vendió un inmueble en EE. UU. y le retuvieron más FIRPTA que el impuesto correspondiente

La retención se había calculado sobre el precio de venta, no sobre su ganancia. Había confundido un anticipo fiscal con la obligación definitiva.

La situación del cliente

El cliente vivía fuera de Estados Unidos y tenía un inmueble como inversión. La propiedad había estado alquilada antes de venderse. En el cierre se retuvieron fondos conforme a la ley conocida como FIRPTA. Él supuso que esa retención completaba sus obligaciones fiscales estadounidenses.

Sus registros estaban distribuidos entre el archivo de compra, los estados del administrador y las facturas de remodelación. No había comparado la retención con la ganancia gravable. Necesitábamos tanto los documentos de venta como el historial fiscal completo del inmueble para determinar si lo retenido superaba la obligación federal real.

Qué salió mal

La retención FIRPTA generalmente es un mecanismo de recaudación, no el cálculo definitivo del impuesto. Considerarla final puede dejar un reembolso disponible sin reclamar y una declaración obligatoria sin presentar. También puede ocultar un saldo adicional cuando la retención es insuficiente. El estado de cierre por sí solo no calcula la base fiscal ajustada ni la ganancia relacionada con depreciación.

El requisito fiscal o de reporte

Para un vendedor extranjero, la retención generalmente es el 15% del monto realizado, normalmente el precio bruto de venta, no el 15% de la ganancia ni del efectivo restante después de pagar la hipoteca. Pueden aplicar excepciones o tasas reducidas, incluidas reglas vinculadas al uso residencial del comprador. Deben verificarse según los hechos de la operación.

Una persona no residente generalmente reporta la venta gravable de un inmueble estadounidense en el Formulario 1040-NR con los anexos correspondientes. La ganancia depende del monto realizado, los gastos de venta y la base ajustada. Esta generalmente incluye costo de adquisición y mejoras capitalizables, menos depreciación permitida o que debió haberse tomado durante el alquiler. La parte relacionada con depreciación puede recibir tratamiento distinto del resto.

El vendedor reclama el crédito de retención documentado en el Formulario 8288-A y generalmente adjunta la copia sellada por el IRS. Si esa copia no ha llegado, revisamos las instrucciones y pruebas disponibles, sin suponer que se perdió el crédito ni presentar cifras sin respaldo. Se necesita un número de identificación fiscal para procesar la declaración y asociar la retención.

Formularios que pueden intervenir:

• Formulario 1040-NR — declaración del año de venta
• Anexo D y Formulario 8949 — ganancia de capital según corresponda
• Formulario 4797 — disposición de inmueble de negocio o alquiler
• Formulario 8288-A — evidencia del crédito FIRPTA
• Formulario 8288-B — solicitud de certificado de retención
• Formulario W-7 — solicitud de ITIN cuando corresponda

La posible exposición ante el IRS

No declarar puede retrasar la recuperación del exceso y poner en riesgo el reembolso si vencen los plazos aplicables. Una base incorrecta o depreciación omitida puede distorsionar la ganancia y generar ajustes del IRS. Si el impuesto supera el crédito, pueden existir impuestos adicionales, intereses y sanciones aplicables. La retención no garantiza un reembolso.

Cómo analizó Chirino USA la situación

Chirino USA concilió los cierres de compra y venta, facturas de mejoras y registros de depreciación del alquiler. Distinguimos mantenimiento deducible de mejoras capitalizables y revisamos las declaraciones de alquiler anteriores. El pago de la hipoteca no se convirtió en deducción de la ganancia solamente porque redujo el efectivo recibido.

Verificamos la condición de no residente en el año de venta, identificación fiscal y datos del Formulario 8288-A. Después calculamos la ganancia, incluida la recuperación de depreciación o el tratamiento de ganancia no recuperada de la sección 1250, según correspondiera. Comparamos la obligación total con la retención disponible y consideramos otros ingresos estadounidenses del año.

Cómo abordamos el problema

Preparamos el Formulario 1040-NR con la venta y los anexos adecuados, reclamando la retención respaldada y adjuntando la copia del Formulario 8288-A según las reglas. Si el vendedor no tiene SSN y no es elegible para obtenerlo, generalmente puede acompañar la declaración con el Formulario W-7 para solicitar ITIN, con documentos de identidad y condición extranjera. Revisamos esa necesidad antes de presentar.

Para futuras ventas recomendamos evaluar temprano el Formulario 8288-B. Un certificado del IRS puede autorizar una retención reducida cuando la obligación estimada lo respalda. Solicitarlo no elimina por sí solo las obligaciones de retener; siguen aplicando reglas de plazos y entrega de fondos. Planificar antes del cierre puede ser más útil que reconstruir después toda la operación.

El resultado

La declaración preparada estableció el cálculo real y solicitó como reembolso el exceso retenido. Cualquier devolución depende del procesamiento y verificación del IRS; no prometimos importe ni fecha. El cliente ahora entiende que el crédito debe incluirse en la declaración del año de venta, en lugar de considerarlo el costo fiscal definitivo de vender.

Lo que deben saber otros contribuyentes en situaciones similares

• Conserve registros de compra y mejoras hasta mucho después de vender.
• Guarde los cuadros de depreciación aunque otro contador los haya preparado.
• Revise certificados antes del cierre y plazos de reembolso después.

Cómo puede ayudar Chirino USA

Chirino USA Accountants & Advisors se especializa en asuntos de impuestos internacionales de EE. UU. para personas extranjeras, empresas estadounidenses de dueños extranjeros y estadounidenses dentro y fuera del país. Si su situación se parece a esta, podemos revisar lo que se presentó, identificar cualquier exposición y ayudarle a decidir el siguiente paso adecuado. Puede escribirnos por correo electrónico o por WhatsApp, en español o en inglés.

Fuentes y referencias oficiales

• IRS — FIRPTA Withholding
• IRS — About Form 8288-A
• IRS — About Form 8288-B
• IRS — Instructions for Form 1040-NR
• IRS — Instructions for Form W-7