Inversionistas extranjeros

Extranjero que alquila un inmueble en EE. UU.: ¿retención del 30 % o elección de base neta?

Si no se hace nada, el alquiler pagado a un no residente sufre una retención del 30 % sobre el monto bruto. La elección de base neta permite tributar sobre el ingreso neto —a menudo con poco o ningún impuesto—, pero exige declarar a tiempo.

Última revisión: 2026-09-29

Muchos extranjeros tienen un condominio o casa en Miami, Orlando u otra ciudad estadounidense y lo alquilan cuando no lo usan. Administradores e inquilinos a menudo no saben cómo debe tributar el dueño, y se le dice que el administrador "se encarga". En la práctica, las reglas exigen decisiones del dueño, y el resultado por defecto suele ser el más caro.

Por defecto: 30 % sobre el alquiler bruto

El alquiler de inmuebles estadounidenses es ingreso de fuente estadounidense. Si la actividad del no residente no es un comercio o negocio en EE. UU., el alquiler se trata como ingreso fijo o periódico sujeto al 30 % sobre el bruto, retenido por el inquilino o el administrador como agente retenedor. No se permiten deducciones. En un inmueble con $40,000 de alquiler y $30,000 de gastos y depreciación, el impuesto por defecto es $12,000, aunque el ingreso neto sea solo $10,000.

La elección de base neta

La sección 871(d) permite a un no residente elegir que el ingreso de inmuebles estadounidenses mantenidos para generar renta se trate como efectivamente conectado con un comercio o negocio. El dueño declara entonces el alquiler neto en el Formulario 1040-NR, deduciendo intereses hipotecarios, impuesto predial, seguros, cuotas de condominio, reparaciones, honorarios de administración y depreciación, y tributa a tasas progresivas. Las corporaciones extranjeras tienen una elección paralela en la sección 882(d). Para muchos dueños, el alquiler neto tras la depreciación es pequeño o negativo.

Cómo se hace la elección

Se adjunta una declaración a un Formulario 1040-NR presentado a tiempo del primer año en que aplica, identificando el inmueble, el porcentaje de propiedad y el ingreso. Una vez hecha, aplica a todo el ingreso de inmuebles estadounidenses mantenidos para generar renta y continúa en años futuros salvo revocación, que generalmente requiere consentimiento del IRS.

Detener la retención bruta: Formulario W-8ECI

Para evitar la retención del 30 %, el dueño entrega el Formulario W-8ECI al agente retenedor —normalmente el administrador o el inquilino— indicando que el ingreso es efectivamente conectado. El W-8ECI exige un número de identificación fiscal estadounidense, normalmente un ITIN para una persona física. Sin él, el administrador está obligado a retener.

Declarar a tiempo importa

Los no residentes con ingreso efectivamente conectado solo pueden deducir gastos si presentan una declaración veraz y exacta en tiempo oportuno. El reglamento generalmente considera oportuna para este fin la declaración presentada dentro de los 16 meses siguientes a su vencimiento original, con excepciones. Quienes se atrasan varios años pueden perder las deducciones y tributar sobre el bruto. Es una de las reglas más importantes para dueños extranjeros.

Depreciación y la venta futura

Un inmueble residencial en alquiler se deprecia en general en 27.5 años. La depreciación reduce el alquiler gravable cada año, pero también la base del inmueble, aumentando la ganancia en una venta posterior; esa parte tributa hasta un 25 %. La venta también está sujeta a retención FIRPTA, y un historial de declaraciones 1040-NR facilita mucho la solicitud de un certificado de retención.

Propiedad mediante una LLC

Una LLC estadounidense unipersonal ignorada no cambia el análisis: el dueño extranjero sigue siendo el contribuyente y hace la elección personalmente. La LLC agrega su propio Formulario 5472. La propiedad mediante una corporación estadounidense o extranjera cambia mucho el análisis, incluido el posible impuesto sobre utilidades de sucursal para una corporación extranjera.

Errores frecuentes

Permitir que el administrador retenga el 30 % indefinidamente sin declarar
Entregar un W-8BEN en lugar de un W-8ECI, que no detiene la retención bruta sobre alquileres
No hacer la elección con la primera declaración oportuna
No deducir la depreciación, que igual reduce la base al vender
Tratar alquileres vacacionales de corto plazo como pasivos cuando los servicios prestados pueden crear un comercio o negocio

Puntos clave

El alquiler pagado a un no residente suele tener retención del 30 % sobre el bruto, salvo que sea ingreso efectivamente conectado.
La elección de base neta trata el alquiler como ingreso efectivamente conectado y permite deducir gastos y depreciación.
El dueño entrega el Formulario W-8ECI al inquilino o administrador para detener la retención bruta.
La elección se hace con un Formulario 1040-NR presentado a tiempo y en general se mantiene en años futuros.
Presentar tarde puede hacer perder las deducciones.

Preguntas frecuentes

Mi administrador retiene el 30 %. ¿Puedo recuperar una parte?

A menudo sí. Presentando el Formulario 1040-NR y haciendo la elección de base neta a tiempo, puede tributar sobre el ingreso neto y pedir el reembolso del exceso retenido.

¿Debo declarar si el alquiler tiene pérdida?

La declaración es la forma de hacer la elección y conservar las pérdidas para años futuros. Declarar a tiempo también protege el derecho a deducir.

¿La elección de base neta me convierte en residente fiscal?

No. Solo cambia cómo tributa el alquiler. El dueño sigue siendo no residente para otros fines.

Fuentes y referencias oficiales

Información únicamente educativa

Este artículo es general y educativo, y no constituye asesoría fiscal, contable ni legal personalizada. La ley tributaria cambia con frecuencia y el resultado de cada situación depende de sus hechos particulares. Consulte a nuestra firma o a otro profesional calificado antes de actuar.

Escrito por Roger I. Chirino

Profesionales tributarios de Chirino USA

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