Inversionistas extranjeros

Vender un inmueble en EE. UU. siendo extranjero: cómo reducir o recuperar la retención FIRPTA

La retención FIRPTA es en general el 15 % del precio bruto de venta, no de la ganancia. Un certificado de retención puede reducirla antes del cierre, y una declaración de no residente permite recuperar el exceso después.

Última revisión: 2026-09-29

Una persona o empresa extranjera que vende un inmueble en EE. UU. está sujeta a la ley FIRPTA. En la mayoría de las ventas, el comprador debe retener un porcentaje del precio bruto y enviarlo al IRS. El monto sorprende a muchos vendedores porque se calcula sobre el precio y no sobre la ganancia. Quien vendió con poca ganancia —o con pérdida— puede sufrir una retención muy superior al impuesto realmente adeudado.

Cuánto se retiene

En general, el 15 % del monto realizado en la venta
El 10 % cuando la compra una persona física para usarla como residencia y el monto no supera $1,000,000
Ninguna retención cuando la compra una persona física para usarla como residencia y el monto no supera $300,000

Las excepciones de residencia dependen del uso que dará el comprador y exigen planes concretos de residir en el inmueble por un período mínimo. El vendedor no puede invocarlas unilateralmente, y los agentes de cierre suelen aplicar la tasa estándar salvo que haya documentación que respalde la excepción.

La retención no es el impuesto

Lo retenido es un crédito contra el impuesto real del vendedor sobre la ganancia. La ganancia de un extranjero por inmuebles estadounidenses se trata como ingreso efectivamente conectado y tributa sobre base neta —precio de venta menos base ajustada y gastos de venta— a las tasas aplicables, incluidas las de ganancia de capital a largo plazo si se tuvo más de un año. La depreciación deducida o deducible en un inmueble de alquiler aumenta la ganancia y puede tributar a una tasa mayor.

Reducir la retención antes del cierre: Formulario 8288-B

El vendedor puede solicitar un certificado de retención con el Formulario 8288-B para reducir o eliminar la retención, normalmente porque el impuesto máximo sobre la ganancia esperada es menor que la retención estándar, o porque hay pérdida. Si la solicitud se presenta a más tardar en la fecha de cierre, el comprador o agente puede conservar los fondos retenidos en lugar de enviarlos hasta que el IRS resuelva. El IRS suele tardar de semanas a meses, por lo que conviene prepararla con anticipación.

Qué exige la solicitud

Un número de identificación fiscal para cada vendedor —ITIN para personas, EIN para entidades— o una solicitud de ITIN pendiente presentada junto con ella
El precio de compra, mejoras e historial de depreciación que respaldan la base ajustada
El cálculo del impuesto máximo sobre la ganancia esperada
Información del comprador y del inmueble

Recuperar el exceso después de la venta

Si no se obtuvo certificado, o si aun con él se retuvo más que el impuesto final, el vendedor recupera la diferencia presentando la declaración del año de la venta —Formulario 1040-NR para personas o 1120-F para corporaciones extranjeras— y aplicando la retención como crédito. El vendedor debe recibir el Formulario 8288-A sellado por el IRS, que respalda el crédito. Los reembolsos se pagan tras procesar la declaración, y son comunes los retrasos cuando faltan números de identificación o el formulario sellado.

Copropietarios y cónyuges

Cuando dos extranjeros, como cónyuges, son dueños del inmueble, cada uno es un vendedor separado y generalmente necesita su propio número de identificación, su propio Formulario 8288-A y su propia declaración. Un inmueble a nombre de una LLC estadounidense ignorada se trata como propiedad de su dueño extranjero; si pertenece a una corporación estadounidense o extranjera aplican reglas distintas.

Problemas frecuentes

Iniciar el trámite del ITIN y del certificado cuando la fecha de cierre ya está fijada
No tener registros de base, especialmente de mejoras y gastos de la compra original
No presentar la declaración para recuperar la retención, dejando reembolsos sin reclamar
No declarar la venta en el país de residencia, que también puede gravar la ganancia y dar crédito por el impuesto estadounidense
Confundir el impuesto documental de Florida y otros gastos de cierre con la retención federal FIRPTA

Puntos clave

La retención FIRPTA suele ser el 15 % del monto realizado —el precio bruto—, haya o no ganancia.
Pueden aplicar tasas menores o ninguna retención cuando una persona compra la vivienda para residir en ella, según el precio.
El Formulario 8288-B permite pedir una retención menor según el impuesto real esperado y debe presentarse a más tardar al cierre.
La retención es un anticipo; el impuesto real se determina en una declaración estadounidense.
El vendedor generalmente necesita un número de identificación fiscal para obtener el certificado o el reembolso.

Preguntas frecuentes

Vendí con pérdida. ¿Igual me retienen?

Sí, salvo que aplique un certificado o una excepción. Con pérdida se puede solicitar un certificado que reduzca la retención, a menudo a cero, y recuperar lo retenido presentando la declaración.

¿Cuánto tarda un reembolso FIRPTA?

Depende del procesamiento del IRS, de si el vendedor ya tiene ITIN y de si la declaración incluye el Formulario 8288-A sellado. Planificar antes del cierre suele acortar mucho el proceso.

¿Aplica FIRPTA si el inmueble estuvo alquilado?

Sí. FIRPTA aplica a ventas de inmuebles estadounidenses por extranjeros sin importar su uso. El historial de alquiler afecta la ganancia a través de la depreciación.

Fuentes y referencias oficiales

Información únicamente educativa

Este artículo es general y educativo, y no constituye asesoría fiscal, contable ni legal personalizada. La ley tributaria cambia con frecuencia y el resultado de cada situación depende de sus hechos particulares. Consulte a nuestra firma o a otro profesional calificado antes de actuar.

Escrito por Roger I. Chirino

Profesionales tributarios de Chirino USA

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