¿Una persona extranjera con una propiedad de alquiler en EE. UU. debe presentar una declaración?

Ingreso bruto e ingreso neto no son lo mismo

Cuando el alquiler no es ingreso efectivamente conectado, la regla federal general grava el ingreso bruto sin deducir intereses hipotecarios, reparaciones, administración ni depreciación. El agente de retención, que puede ser el administrador o el inquilino, debe evaluar su obligación de retener. Una propiedad con pérdida de efectivo puede generar impuesto sobre el ingreso bruto. En ciertos casos, una retención completa satisface la obligación federal sin declaración, pero no exime de declarar a todos los propietarios.

Una elección puede permitir deducir gastos

Una persona no residente puede elegir, conforme a la sección 871(d), tratar ciertos ingresos de inmuebles estadounidenses mantenidos para producir ingresos como efectivamente conectados. Esto generalmente permite deducir gastos atribuibles y aplicar tasas individuales progresivas. No es automático y normalmente abarca todos los ingresos inmobiliarios estadounidenses que califican, no solamente una propiedad elegida. Una vez realizada, la elección generalmente continúa en años posteriores hasta que se revoque correctamente.

La declaración y la retención deben coincidir

La elección requiere adjuntar la declaración informativa correspondiente al Formulario 1040-NR. Un Formulario W-8ECI debidamente completado puede documentar ante el agente los alquileres que califican como ingreso efectivamente conectado; decirle al administrador que los gastos superan los ingresos no basta. Mantenga coherencia entre los documentos. Presentar a tiempo importa porque reglas especiales pueden restringir deducciones cuando un no residente declara tarde; cualquier posible alivio requiere revisión individual.

Importan la estructura y el uso personal

Una LLC no elimina automáticamente la declaración del propietario. Si no se considera separada, normalmente el individuo sigue siendo el contribuyente; una sociedad o corporación cambia el análisis. El uso personal, los servicios de alquiler de corta duración, las mejoras y la depreciación también afectan el reporte. Revise los costos de compra y la distribución entre terreno y edificio. La venta exige analizar por separado la ganancia y FIRPTA, aunque los alquileres se hayan declarado correctamente.

Errores comunes

• Deducir la totalidad de los pagos hipotecarios como gasto.
• Suponer que el administrador presenta la declaración personal del dueño.

Obligaciones de presentación

• Reúna estados de alquiler, documentos de compra, recibos y registros de depreciación.
• Revise juntos el Formulario 1040-NR, la elección de la sección 871(d) y los documentos de retención.

Posibles multas

• La presentación o el pago tardíos pueden generar multas e intereses; también pueden ponerse en riesgo las deducciones.

Formularios del IRS relacionados

• Form 1040-NR
• Form W-8ECI

Qué considerar a continuación

• Confirme su residencia fiscal y la clasificación del propietario.
• Compare el tratamiento bruto con una elección válida sobre ingresos netos.
• Consulte con Chirino USA sobre declaraciones pendientes y documentación.